Рынок недвижимости адаптируется к нововведениям
Обзор основных нововведений на рынке недвижимости в 2017 году. 19 Января, 15:00
В начале 2017 года вступили в силу законодательные нововведения, которые существенно повлияют на развитие рынка недвижимости. Однако большинство из них еще не начали действовать в полную силу, и в механизме их исполнения остаются вопросы.
Источник фото: inadvisors.ru
Формирование Единого реестра недвижимости
С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, который предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который должны войти сведения из кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Таким образом, согласно закону, выписка из ЕГРП должна быть заменена на выписку из ЕГРН.
Еще в июле 2016 года Росреестр прекратил выдачу свидетельств о государственной регистрации прав, регистрацию прав на недвижимость начали удостоверять выпиской из ЕГРП. С начала 2017 года кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.
С реализацией требований закона в январе возникли сложности. По состоянию на 19 января электронная регистрация прав на сайте Росреестра не работает, выписку из ЕГРН также нельзя получить в электронном виде. Подать документы и заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получить выписки из ЕГРН сейчас можно только в многофункциональных центрах. Точные сроки восстановления электронной регистрации Росреестр пока не называет. Возможно, техническую проблему смогут решить только к февралю.
Когда Единый государственный реестр недвижимости в электронном виде полноценно заработает, появится возможность одновременно подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав. По информации Росреестра, кадастровый учет и регистрация прав будут выполняться течение 10 дней. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет – не более 5 дней.Поправки к 214-ФЗ
С 1 января 2017 года вступили в силу несколько значимых поправок к 214-ФЗ о долевом строительстве. В частности, с января контролирующие органы должны выдавать застройщикам сертификаты соответствия – заключения о соответствии строительных компаний и их проектов требованиям 214-ФЗ. Однако пресс-служба Комитета по строительству Санкт-Петербурга сообщила, что административный регламент об оказании государственной услуги по выдаче заключения о соответствии пока не утвержден распоряжением комитета и заявлений от застройщиков о выдаче заключений по состоянию на начало текущей недели не поступало. Предполагается, что заключение будет готовиться в срок не более 30 дней с момента получения проектной декларации.В конце 2016 года Минстрой РФ утвердил новую форму проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте строительной компании. Застройщикам,
начинающим новый проект, нужно будет разрабатывать декларацию на основе новых требований.
Компаниям, которые уже ведут строительство объектов, Комитет по строительству рекомендуют привести проектные декларации по объектам в соответствие с новой формой в течение I квартала 2017 года.
Ужесточаются и требования к сайту строительной компании – застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах разрешение на строительство, проектную декларацию, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, проект договора участия в долевом строительстве, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и ряд других документов, а также также ежемесячно публиковать фотографии хода строительства объекта. В Комитете по строительству Санкт-Петербурга пояснили, что приказ Минстроя об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации был зарегистрирован Минюстом 9 января и вступит в силу 20 января, поэтому комитет пока не проверяет сайты строительных компаний на соблюдение этих требований.Среди важных нововведений фигурирует и то, что с 1 января 2017 года положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство таунхаусов — жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
Это позволит Госстройнадзору Ленобласти проверять финансовые документы компаний, занимающихся строительством и продажей таунхаусов, контролировать соответствие графика работ и сроков сдачи объекта заявленным датам.
Предполагалось, что с января заработает и компенсационный фонд для достройки «проблемных» объектов, в который застройщики должны будут вносить порядка 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Однако в конце декабря стало известно о том, что фонд заработает к весне. С 1 июля 2017 года должны заработать поправки о минимальном уставном капитале застройщика и об использовании эскро-усчетов для хранения денег дольщиков.
Все перечисленные поправки ужесточают требования к застройщикам, но есть и норма, которая способна облегчить им жизнь – с 1 января 2017 года застройщики смогут официально тратить деньги дольщиков на строительство социальных объектов (школ, детских садов). Это позволит строительным компаниям города избежать двойного налогообложения – ранее петербургские застройщики строили соцобъекты на средства из чистой прибыли после уплаты налога на прибыль, безвозмездно передавали их городу, а потом еще платили налог на добавленную стоимость с этой операции. В Ленобласти уже несколько лет действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги», в рамках которой зарегистрированные на территории региона строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных налогов в виде субсидий на выкуп построенных соцобъектов. Представители правительства Ленобласти еще в конце прошлого года отмечали, что в случае, если застройщики будут привлекать деньги дольщиков для строительства социальной инфраструктуры, то они не смогут рассчитывать на выкуп построенных соцобъектов.
Машино-место как объект недвижимости
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ и ряд других законов, согласно которым машино-место в паркинге теперь считается объектом недвижимости. По мнению экспертов, вступившие в силу поправки позволят упорядочить процесс покупки и продажи машино-мест, в том числе застройщиками на первичном рынке.
После вступления в силу изменений при необходимости машино-место можно будет приобрести у застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, и риски покупателей будут защищены в большей степени.
Кроме того, с 2017 года парковочное место становится полноценным объектом гражданских прав, его можно будет поставить на кадастровый учет, продать или купить в ипотеку. Ранее машино-места чаще всего оформлялись в общую долевую собственность, застройщик заключал с покупателем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, на основании которого владелец машино-места уже приобретал долю в праве на помещение паркинга. Для последующей продажи такой доли необходимо было соблюсти правила о преимущественном праве покупки всех остальных участников долевой собственности. Предполагается, что владельцы машино-мест, права которых закреплены по модели общей долевой собственности, после вступления поправок в силу смогут зарегистрировать самостоятельное право собственности на принадлежащие им машино-места. Однако президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко отмечает, что пока механизм регистрации машиноместа как объекта недвижимости не прояснен — то ли один из сособственников должен обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, то ли это должны сделать совместно все сособственники машино-мест. Поэтому сегодня, если вдруг один из собственников решит произвести отчуждение доли в праве на паркинг, он должен идти по старому пути – получить отказ от приобретения всех сособственников, что достаточно проблематично. Специалисты рынка надеются, что ситуация с регистрацией машино-мест прояснится в январе-феврале.
Стоит отметить, что, как и любой объект недвижимости, машино-место будет облагаться налогом, поэтому владельцы машино-мест должны быть готовы к дополнительным расходам.
www.bsn.ru Автор: Ксения Быстрицкая
