Отмена закона о долевом строительстве. Новый закон с 1 июля 2018 года ужесточит требования к застройщикам и им будет предложено перейти к расчетам посредством эскроу-счетов. По новой схеме, покупатель квартиры, будет перечислять деньги банку. Банк в свою очередь перечислит их застройщику, только после завершения строительства.
Данный закон должен защитить покупателя от обстоятельств негативного характера у застройщика. Банкротство застройщика, срыв строительства объекта или другие причины, независящие от покупателя, не могут стать причиной приводящей к денежным потерям покупателя. Он сможет получить свои деньги, хранящиеся в банке обратно и что главное без потерь.
По планам правительства с июля 2018 года практически все строительные компании перейдут на эскроу-счета. Правительство объясняет это тем, что к ним, к строительным компаниям, будет предъявлен большой пакет требований. Согласно закона, выполнение которых приведет к однозначному уменьшению количества строительных компаний на рынке строительных услуг.
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
2) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее – проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;
3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
и т.д. см. закон Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Начало действия редакции – 11.01.2018. скачать закон
Вышеприведенная цитата из текста закона, показывает, что законодатель, все старательно продумал, как всегда! Но мы с Вами знаем, что жизненная практика внесет свои коррективы в реализацию продуманных законов.
Например, хотелось бы спросить авторов закона, почему он ограничил, работу застройщика, только одним разрешением на строительство? Таким образом, застройщик не сможет возводить несколько домов одновременно.
Значит ли это, что в рамках квартальной застройки застройщик не сможет строить заодно с домом даже объекты социальной и инженерной инфраструктуры? Но они же необходимы для введения дома в эксплуатацию (примеры – отдельно стоящая трансформаторная подстанция, коллектор, примыкающие колодцы и пр.). Да, отчасти этот вопрос можно решить дроблением и созданием новых компаний, но это дополнительные расходы, и они как все понимают, будут включены в стоимость жилья.
У нас в Санкт-Петербурге монстры застройщики, такие как Сэтл Сити -2309528 кв. м, Группа ЛСР – 1126699 кв. м, ГК «ЦДС» – 985207 кв. м построенного жилья, наверняка не согласятся с таким нововведением.
Учитывая поправки, внесенные в 214-ФЗ, с 1 июля 2017 года, где вводятся требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, без соблюдения которых, компании не имеют права привлекать средства дольщиков ожидаются очередные сложности у застройщиков. Требования к размеру уставного капитала поставлены в зависимость от объема активного строительства, который ведет застройщик.
При ведении строительства не более 1,5 тыс. кв. м жилья уставной капитал должен составлять не менее 2,5 млн рублей. И далее по нарастающей:
- до 2,5 тыс. кв. м – 4 млн; 5. до 100 тыс. кв. м – 150 млн;
2. до 10 тыс. кв. м – 10 млн; 6. до 250 тыс. кв. м – 400 млн;
3. до 25 тыс. кв. м – 40 млн; 7. до 500 тыс. кв. м – 800 млн.
4. до 50 тыс. кв. м – 80 млн; 8. и более 500 тыс. кв. м -1,5 млрд. рублей.
На сегодня, уставный капитал 3508 застройщиков (84,5% от их общего числа в РФ) составляет менее 2,5 млн рублей. Что не соответствует даже минимальным требованиям. С 1 июля эти застройщики могут достраивать дома, но не имеют права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.
Лишь 26 застройщиков в России имеют уставные капиталы более 1,5 млрд рублей. Что позволяет им строить одновременно более 500 тыс. кв. м жилья. В Петербурге малые и средние компании хорошо управляют своей себестоимостью и тем самым создают здоровую конкуренцию. Они заставляли крупных соперников оглядываться на себя, так как выставляли более низкую цену в предложении. Теперь «малышей» попросят уйти и это еще добавит один минус в ценовую политику продажи квартир.
Еще пара минусов:
1. отменен НДС на экспорт металла (арматура в доме)
2. дизельное топливо подорожало на 10%
Подведем черту под сказанным. С одной стороны, укрупнение строительных компаний — это хорошо, они более экономически стабильные, чем мелкие. С другой стороны, даже для крупных компаний, заморозка 10% денежных средств от цены строительства дома, учитывая, что компания может строить и 10 домов, приведет к неоправданным финансовым потерям. Потому что деньги должны работать, а не быть пассивом. Думаю, что здесь есть над чем подумать банковским финансистам. Они могли бы предложить гарантированное инвестирование, замороженных средств, для более быстрого развития отрасли.
Отмена закона о долевом строительстве, что думают об этом законе граждане? Граждане нашей страны, думают, что как всегда, нововведения ни к чему хорошему не приведут! Возможно будет еще хуже и дороже. Покупательная способность населения не безгранична. Зарплаты не растут с такой скоростью, как налоги и расходы. Если квартиры подорожают, то их никто не сможет покупать. Рынок встанет. И правительство, которое так поддерживает ипотеку, получит опять минус! Поэтому, как говорят в Одессе, – таки надо посмотреть!
Но я бы посоветовал, если есть возможность, приобрести квартиру в ближайшие два месяца. Это может стать хорошей инвестиционной покупкой. Так как в будущем она, очевидно, заметно вырастет в цене.
Историческая справка – загнивающего запада.
В 1949 году в США – цена на скромный одноэтажный домик под двускатной крышей с двумя спальнями, гостиной и кухней общей площадью 74 кв. м,- стоил от 8000$. На чердаке, при желании, можно было устроить еще одну – две комнатки. Пришли новые времена, при подключении ипотеки стоимость домов возросла до 450000$.
За 70 лет получается, что цена выросла в 56 раз. Что доказывает простой факт, в жизни все только дорожает. И разговоры, что цены стабилизируются и пойдут вниз, все это от лукавого…
В.В. Иванов
